Koop of bezit je in 2026 een huis? Dit verandert er

17 december 2025 | 3 minuten leestijd

Ben je van plan om in 2026 een woning te kopen of verkopen? Of bezit je al een koophuis? Dan is het goed om te weten dat er vanaf volgend jaar meerdere woon- en fiscale regels veranderen. Sommige aanpassingen zijn vooral gunstig voor starters, andere juist voor bestaande huiseigenaren. In deze blog zet ik de belangrijkste wijzigingen voor je op een rij.

Goed nieuws voor starters en huiseigenaren

Vanaf 2026 worden starters op de woningmarkt extra geholpen. De vrijstelling voor overdrachtsbelasting wordt verruimd en ook de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat omhoog. Daarnaast dalen voor veel huiseigenaren de fiscale lasten doordat het eigenwoningforfait wordt verlaagd.

NHG wordt ruimer en eenvoudiger

De NHG-grens stijgt in 2026 naar € 470.000. Wie bij aankoop direct investeert in verduurzaming, kan zelfs een hypotheek met NHG afsluiten tot € 498.200.

Nieuw is dat er één uniforme NHG-grens komt voor álle woningtypen. Dat betekent dat ook bijvoorbeeld tiny houses, woonboten en woonwagens onder de NHG kunnen vallen.

Een hypotheek met NHG biedt niet alleen meer zekerheid bij financiële tegenslag, maar levert vaak ook een lagere hypotheekrente op.

Overdrachtsbelasting: meer ruimte voor starters

De grens voor de startersvrijstelling bij overdrachtsbelasting stijgt naar € 555.000. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je voor het eerst een woning én ga je er zelf wonen, dan betaal je tot dit bedrag géén overdrachtsbelasting (2%).

Voor kopers die geen hoofdverblijf kopen — zoals beleggers of mensen die een tweede woning of vakantiehuis aanschaffen — is er ook een wijziging: het tarief daalt van 10,4% naar 8%.

Studieschuld: aangepaste rentepercentages

Heb je een studieschuld? Dan veranderen in 2026 de rentepercentages, wat invloed kan hebben op je maximale leencapaciteit.

Bij een aflosperiode van 35 jaar daalt de rente van 2,57% naar 2,33%
Bij een aflosperiode van 15 jaar stijgt de rente licht: van 2,21% naar 2,29%

Dit zijn belangrijke factoren bij het bepalen van je hypotheekruimte.

Minder extra lenen voor verduurzaming

Ook in 2026 blijft extra lenen voor energiezuinige woningen mogelijk, maar de bedragen worden iets lager.

Energielabel A++++: € 40.000 extra (was € 50.000)
Energielabel A+++: € 25.000 extra (was € 30.000)

Voor het verduurzamen van woningen met een minder gunstig label blijven de bedragen gelijk:

Label E, F of G: € 20.000
Label C of D: € 15.000
Label A++ t/m B: € 10.000

Voor woningen met een beter label dan A++ vervalt deze extra leenmogelijkheid.

Let ook op: 2026 is het laatste jaar waarin salderen nog volledig is toegestaan. Heb je zonnepanelen of overweeg je die? Dan is dit een belangrijk moment om vooruit te kijken.

Lagere belasting voor huiseigenaren

Voor veel huiseigenaren is er fiscaal goed nieuws. Het eigenwoningforfait daalt in 2026 van 0,35% naar 0,30% voor woningen met een WOZ-waarde tot circa € 1,34 miljoen. Dat betekent lagere jaarlijkse lasten.

De hypotheekrente blijft aftrekbaar en zelfs tegen een iets hoger tarief dan in 2025: 37,56%. Wel wordt over een groter deel van het eigenwoningforfait belasting geheven, doordat de aftrek hiervan daalt van 76,67% naar 71,82%.

Wat betekent dit voor jouw situatie?

Deze wijzigingen kunnen grote invloed hebben op je koopkracht, maandlasten en verkoopstrategie. Of je nu starter bent, doorstromer of al jaren huiseigenaar: het is verstandig om hier tijdig op in te spelen.

Wil je weten wat deze veranderingen concreet betekenen voor jouw plannen in 2026? Bij REMAX denken wij graag met je mee — praktisch, helder en met oog voor jouw belangen.

Harrie van Beers

Broker/Owner
Erkend Hypotheek- en Financieel Adviseur